- Vyriausybės subsidijos ir pagalbos nelaimės atveju politika skatina rizikingą pakrančių plėtrą, dirbtinai išpučiant nekilnojamojo turto vertę.
- Nekilnojamojo turto finansavimas ir investuotojų spekuliacijos dar labiau prisideda prie pakrantės nuosavybės burbulo.
- Klimato kaita kelia didelę grėsmę pakrantės nuosavybei, o mokesčių mokėtojai galiausiai gali atsisakyti apmokėti sąskaitą už pakartotines atstatymo pastangas.
Mano skaitytojas neseniai laiške uždavė tokį klausimą: Jei klimato kaita yra tokia grėsmė, kodėl JAV pakrantės nuosavybės ir toliau brangsta? Tai atrodo kaip galvosūkis, nebent žinote, kas iš tikrųjų lemia tendenciją. Ir verta paminėti, kad pakrantės namų kainos tam tikrais atvejais staiga žlugo kartu su kranto linija šalia tų namų dėl pakrantės erozijos, kuri, nenuostabu, didėja kylant jūros lygiui. Nantaketo pajūrio namas, kuris tik šiais metais mokesčių tikslais buvo įvertintas 1,9 mln. USD, neseniai buvo parduotas už 200 000 USD . Tikėtis, kad naujienose bus rodoma daugiau tokių istorijų.
Taigi, kaip apie kitus namus, kurie ir toliau išlaiko savo vertę ir netgi auga? Štai keletas veiksnių, kurie kada nors bus laikomi beprotišku pakrančių nekilnojamojo turto kainų burbulu:
- Nacionalinę draudimo nuo potvynių programą 1968 m. sukūrė JAV Kongresas. Laikoma, kad tai padėjo namų savininkams ir mažoms įmonėms, kurioms buvo sunku apsidrausti nuo potvynių, ji tapo didžiulė federalinė subsidija, mažesnė už rinkos kainą tiems, kurie nori statyti. rizikingose vietose, kuriose gali kilti potvynių, įskaitant aukštos klasės pakrantės objektų plėtrą . Privačios draudimo bendrovės vengė draudimo nuo potvynių dėl didelės rizikos, kuri didėja dėl ekstremalesnių ir dažnesnių potvynių, lydinčių klimato kaitą, ir vis pavojingesnių audrų bangų, lydinčių vandenynų audras.
- Atkūrimo po nelaimių JAV jau seniai buvo skiriamos didelės sumos federalinių pinigų, skirtų padėti žmonėms situacijose, kai vietos išteklių niekada nepakaktų. Toks požiūris į politiką visiškai atitinka sampratą, kad esame viena tauta, įsipareigojusi padėti savo bendrapiliečiams, kai ne dėl jų kaltės ištinka nelaimė, o tai reiškia, kad mums bus padedama, jei mus ištiktų nelaimė. Tačiau patikinimas, kad net ir neturintys privataus (nesubsidijuoto) draudimo gaus kompensaciją ir galės atstatyti, sukuria tai, kas finansine kalba vadinama „moraliniu pavojumi“. Trumpai tariant, atkūrimą po nelaimių atliekame taip, kad paskatintume žmones atstatyti tose pačiose rizikingose vietose, nukentėjusiose nuo nelaimių, pvz., uraganų, kurias galima visiškai numatyti .
- Vietos, valstijų ir federalinės vyriausybės toliau kuria, atkuria ir atnaujina viešąją infrastruktūrą, kad palengvintų pakrančių plėtrą rizikingose vietose. Pavyzdžiui,Oušensityje, Naujajame Džersyje, armijos inžinierių korporacija išpumpavo daugiau nei 1,8 milijono kubinių jardų smėlio, kad atkurtų paplūdimius po to, kai uraganas Sandy juos nuplovė . Miestas sumokėjo 4 milijonus dolerių už smėlio siurbimą, o federalinė vyriausybė sumokėjo 14 milijonų dolerių. Procesas kartojamas (kartais vėl ir vėl) daugelyje Amerikos paplūdimių.
- Federalinis mokesčių kodeksas numato mokesčių lengvatas nekilnojamojo turto savininkams. Kuo brangesnis nekilnojamasis turtas, tuo didesnė mokesčių subsidija, nepaisant rizikos, su kuria susiduria turtas.
- Nekilnojamojo turto finansavimas didina kainas visoje šalyje. Nekilnojamasis turtas anksčiau priklausė individualiems namų savininkams ir įmonėms. Šiandien ji vis dažniau priklauso finansiniams fondams, kuriuos skatina finansiniai tikslai ir spekuliacijos. Investuotojai dabar turi paprastus būdus, kaip išleisti pinigus į nekilnojamojo turto rinką , iš tikrųjų nepirkdami būsto ar verslo nekilnojamojo turto ir nesuvokdami turto specifikos. Šis papildomas likvidumo šaltinis tik dar labiau padidina spekuliacinę putą, nes investuotojai nežiūri, ką perka jų nekilnojamojo turto investiciniai fondai, ir šie fondai yra priversti pirkti kylančiose rinkose, kad galėtų panaudoti savo investuotojų grynuosius pinigus, o tai dar labiau padidina kainas.
Jei savininkai neprisiima rizikos ir tikrų išlaidų, susijusių su draudimu ir atstatymu, jie turi paskatą ir toliau elgtis rizikingai, nes visi teigiami nuostoliai tenka savininkams, o beveik visi trūkumai perkeliami mokesčių mokėtojams per subsidijas ir valstybės lėšas. draudimas ir pagalba nelaimės atveju. Jei rytoj pakrantės nekilnojamojo turto savininkai būtų priversti prisiimti visą su tokiu turtu susijusią riziką ir išlaidas, pakrantės nekilnojamojo turto bulių rinka beveik neabejotinai sustotų ir tikriausiai pasikeistų. Žmonės rastų saugesnių ir pigesnių alternatyvų.
Net ir gavus visas subsidijas ir viešąsias pakrantės plėtros priemones, ateinančiais dešimtmečiais beveik neabejotinai ateis laikas, kai klimato kaitos sukeltas pakrantės nuosavybės naikinimas priblokš vyriausybių gebėjimą reaguoti subsidijuojant atstatymą, kad dar vienas naikinimo ratas. Vienas iš būdų, kuris gali atsitikti, yra tai, kad mokesčių mokėtojai, gyvenantys Amerikos viduje, pavargs mokėti už pakrantės nekilnojamojo turto savininkų nuostolius ir reikalaus, kad šie savininkai patys prisiimtų riziką ir nuostolius.
Kurtas Cobbas per Resource Insights
Daugiau populiariausių skaitinių iš Oilprice.com
