„Frasers Group“ yra žinoma kaip viena produktyviausių šio sektoriaus investuotojų į mažmeninės prekybos prekių ženklus, tačiau ji taip pat greitai tampa nekilnojamojo turto milžine.
Mike'o Ashley kontroliuojamas verslas šiuo metu derasi dėl viso Princesshay prekybos centro Ekseterio mieste įsigijimo po to, kai JAV įsikūrusi turto valdytoja Nuveen praėjusį mėnesį pardavė 50 proc.
Jei bus susitarta dėl sandorio, centras papildytų sparčiai besiplečiantį „Frasers“ nekilnojamojo turto portfelį, į kurį įeina ir Donkasterio „Frenchgate“ prekybos centras, kurį jis įsigijo mėnesio pradžioje.
Tačiau kodėl mažmeninės prekybos grupė taikosi į nekilnojamąjį turtą ir ką ji padarė su ankstesniais įsigijimais?
Prekybos centrai, parduotuvės ir Didžiosios Britanijos gatvė
„Frasers Group“ generalinis direktorius Michaelas Murray'us sakė, kad 770 000 kv. pėdų Donkasterio prekybos centro įsigijimas „dar parodo grupės įsipareigojimą investuoti į plytų ir skiedinio gamybą“.
Vyriausiasis finansų pareigūnas Chrisas Woottonas paaiškina: „Nekilnojamojo turto strategija iš tikrųjų yra mažmeninės prekybos reikalavimų atlaisvinimas sporto ir aukščiausios kokybės prabangos verslui – tai yra esminis dalykas – ir mes iš tikrųjų galime garantuoti šių nuosavybės vertybinių popierių vertybes, įtraukdami į jas savo pagrindą. .
Nors Mike'o Ashley kontroliuojamas verslas nusprendė neatskleisti kainos, kurią sumokėjo už Donkasterio prekybos centrą anksčiau šį mėnesį, pastaraisiais finansiniais metais ji šešiems nekilnojamojo turto įsigijimams išleido 91 mln. Padalinys per metus iki 2024 m. balandžio 28 d. uždirbo 72,7 mln.
Be Frenchgate, pastarieji pirkimai apima Overgate centrą Dandyje, už kurį kovo mėn. sumokėjo 30 mln. svarų sterlingų , Jorkšyro prekybos centrą „Junction 32“, už kurį praėjusį lapkritį sumokėjo 50 mln. .
Šių metų pradžioje ji taip pat pateikė pasiūlymą dėl Sheffieldo prekybos centro „Meadowhall“ , tačiau grupė pralaimėjo savininko Britų žemės bendros įmonės partneriui „Norges Bank Investment Management“.
„Frasers“ tikrai pasirinko įvairias vietas kurdamas savo nekilnojamojo turto portfelį, pažymi ekspertas „JDM Retail“ generalinis direktorius Jonathanas De Mello, tačiau jis pabrėžia, kad Ashley „išrinko geriausią centrą tose vietose“.
„[Vietos] yra įvairios. Pavyzdžiui, Donkasteris nėra pati turtingiausia vieta, Ekseteris tikrai gražus… bet jis toje vietoje ieškojo dominuojančio prekybos centro“, – sako De Mello.
Tačiau mažmeninės prekybos analitikas Nickas Bubbas mažiau palankiai vertina grupės įsigijimus.
„Akivaizdu, kad prekybos centrų verslas atsigauna po uždarymo ir iš to galima užsidirbti pinigų, tačiau pagrindinis dėmesys skiriamas tokiems aukščiausio lygio padaliniams kaip Bluewater ir Meadowhall: Frasers žaidžia su žemesnio lygio, trečiosios divizijos centrai“.
Atrodo, kad „Frasers“ nuosavybės strategija yra beveik tokia pat agresyvi, kaip ir mažmeninės prekybos prekių ženklų strategija. Vienas nekilnojamojo turto šaltinis apskaičiavo, kad „Frasers Group“ konkurencingi pasiūlymai dėl centrų yra vidutiniškai 10 % didesni nei kiti siūlomi pasiūlymai.
Grupė įžvelgia ne tik prekybos centrų vertę – 2022 m. įmonė įsigijo buvusią „Debenhams“ parduotuvę Dubline ir buvusį „M&S“ namą „Compton House“, esantį Church gatvėje, Liverpulio mieste.
Ką tai daro?
„Frasers Group“ vyriausiasis įsigijimo pareigūnas Jamesas France anksčiau sakė, kad bendrovė yra „įsipareigojusi investuoti į svetaines, kuriose yra didžiulis potencialas“.
Manoma, kad Ashley nori užkariauti prekybos centrus ir užpildyti juos pačios grupės prekių ženklais, įskaitant „Sports Direct“, „Flanels“ ir naują universalinių parduotuvių koncepciją „Frasers“.
Tai skamba tiesa, nes grupė greitai papildė savo naujus „paaukštintus“ „Sports Direct“ flagmanus kitais „Frasers“ prekių ženklais, įskaitant USC ir Evans Cycles.
Kaip paaiškina Wootton: „Pagrindinė [nekilnojamojo turto portfelio] dalis yra paremti mažmeninės prekybos verslą“.
Grupė netgi susikrovė sau buvusią „Debenhams“ parduotuvę Overgeito centre – didžiausią prekybos centro padalinį – ir atidaro „Frasers“ padalinį.
Wootton sako: „Pavyzdžiui, prekybos centre, kur kažkada buvo Debenhams, yra daug tuščios erdvės, kurios joks mažmenininkas negali užpildyti.
„Mes beveik vienintelis mažmenininkas JK juos užpildo. Mes įtraukėme „Frasers“, „Flanenels“, „Sports Direct“ ir, būdami pagrindiniai nuomininkai, galime pritraukti naujų ir gerų mažmenininkų, išlaikyti gerai dirbančius mažmenininkus ir padidinti vertę.
De Mello sutinka: „Kadangi [Ashley] pirko vis daugiau prekių ženklų, jis gali užimti daugiau vietos savo schemoje“, – pažymi Frasersas, „iš tikrųjų gali tai padaryti“, kai reikia atgaivinti didžiąją gatvę.
„Sports Direct“ savininkas įsipareigojo investuoti į fizinę mažmeninę prekybą.
„Frasers“ jau beveik baigė pakeisti „The Mall Luton“ prekės ženklą į „Luton Point“, nes šią savaitę prekybos centras atidarė savo naują svetainę ir kito mėnesio pradžioje deda paskutinius akcentus.
„Luton Point atspindi naują nuosavybę su nauju požiūriu ir perėjimą prie tapatybės, labiau atitinkančios centro vietą mieste“, – anksčiau šiais metais sakė Markas Stapletonas iš „Sovereign Centros“, kuris valdo schemą.
Puiki investicija
JLL vienas iš mažmeninės prekybos vertės ir rizikos patarėjų Benas Smithas paaiškina, kad „Frasers Group“ kaip nuomotojas turės papildomą pranašumą dėl savo „artumo vartotojo ir naudotojo mąstysenai“, palyginti su specialistu turto valdytoju, kuris „turės pranašumą apimtis ir kasdienė patirtis valdant sudėtingą mažmeninės prekybos turtą“.
Atrodo, kad Frasers nuosavybės teisė patraukė potencialius nuomininkus, o Overgeito centro Dandyje vadovai balandį pranešė, kad kai kurios parduotuvės perkeliamos, kad patenkintų „didelį“ naujų mažmenininkų susidomėjimą.
Centro vadovas Malcolmas Angusas „The Courier“ sakė: „Šiuo metu „Overgate“ nuomos strategija yra tvirtoje padėtyje, nes matėme daug užklausų dėl erdvės. Siekdami patenkinti susidomėjimą, perkeliame kai kuriuos mažmenininkus ir padidiname jų dydį, kad geriausiai išnaudotume centre esančią erdvę.
Smithas pabrėžia, kad tapimas nuomotoju Frasers taip pat suteikia „papildomą naudą, suteikiančią prieigą prie konkurentų prekybos rezultatų, kai nuomos sutartys užtikrina skaidrumą, o tai įtraukta į prekybos tinklo modelį“.
„Frasers“ nekilnojamojo turto strategija tokia įdomi yra ta, kad daugelis nekilnojamojo turto gigantų perkelia savo dėmesį į mažmeninės prekybos parkus, o tai reiškia, kad prekybos centrų kainos yra konkurencingesnės.
„Prekybos centrai tampa vis patrauklesni investuotojams, nes jie atspindi kainos ir kokybės santykį“, – pažymi De Mello. „Galite gauti gerą grąžą“.
Jis taip pat mano, kad grupei buvo naudinga ilgalaikė perspektyva investuoti į turtą, palyginti su dauguma investuotojų, kurie „paprastai turi penkerių metų laikotarpį“.
Tačiau tai nereiškia, kad grupė taip pat neieško galimybių parduoti savo nekilnojamąjį turtą, kad galėtų „grąžinti tą kapitalą atgal į verslą ir išleisti kitur“, sako finansų direktorius Wootton.
Pastaraisiais metais „Sports Direct“ savininkas uždirbo 12,1 mln. svarų sterlingų už 12 nekilnojamojo turto pardavimo, tačiau praėjusiais metais uždirbo milžiniškus 207 mln. svarų sterlingų iš 13 pardavimo, įskaitant 9 mažmeninės prekybos parkus.
Generalinis direktorius Murray praėjusią savaitę sakė: „Kai rinkos sąlygos yra palankios, mes išlaikome lankstumą parduoti šį turtą, užfiksuodami sukurtą vertę ir paskirstydami pajamas visoje grupėje.
„Eidami į priekį, mes ir toliau budriai stebėsime tolesnes galimybes plėsti ir optimizuoti savo portfelį.
„Frasers“ ne tik pavertė mažmeninės prekybos mašina, bet ir greitai tapo jėga, su kuria reikia atsižvelgti, nes sustiprina savo nekilnojamojo turto portfelį. Panašiai kaip ir mažmeninės prekybos imperija, tikimasi, kad ateinančiais metais jos eklektiškas nekilnojamojo turto portfelis augs.
