
Как столичный ТРЦ Аладдін в полномасштабную войну достиг стабильного прироста трафика, нулевой вакантности и работает над расширением ассортимента магазинов, в частности fashion сегмента.
Столичный ТРЦ Аладдін расположен рядом со ст. м. «Позняки». Арендная площадь торгового центра более 11850 кв. м. В 2019 году его приобрела компания UCPIH Ltd, входящая в группу компаний Dragon Capital. Управление портфелем коммерческой недвижимости осуществляет управляющая компания Dragon Capital Property Management. В интервью RAU Елена Ткачук, коммерческий директор ТРЦ Аладдін, рассказала об изменениях в tenant-mix ТРЦ в полномасштабную войну, вакантности, трафике и куда были направлены инвестиции в 2024 году.
— В 2024 году был значительно расширен ассортимент повседневной одежды для женщин. На втором этаже открылись новые магазины Feminista, Solmar и Temianni. Почему были выбраны именно эти арендаторы?
— Мы стремились усилить fashion-направление нашего ТРЦ именно украинскими брендами, чтобы соответствовать ожиданиям наших посетителей. Feminista, Solmar и Temianni были выбраны через стильную и качественную одежду в среднем ценовом сегменте, что особенно важно для нашей целевой аудитории.
И наши посетители получили больше вариантов для выбора и могут удовлетворить разнообразные запросы – от базового гардероба до актуальных сезонных трендов.
— В целом, как изменился tenant-mix ТРЦ в полномасштабную войну?
— Несмотря на все вызовы полномасштабной войны, мы продолжали активно работать над усовершенствованием нашего tenant-mix. Особое внимание было уделено fashion-сегменту, ведь спрос на доступную и стильную одежду остался стабильным. Осенью 2023 года в ТРЦ открылся магазин Obnova площадью более 500 кв. м. Это настоящий мини-якорь для нашего ТРЦ, который не только расширил ассортимент, но и стал магнитом для новых посетителей.
Так мы продолжаем отвечать на потребности аудитории, создавая комфортное пространство для шопинга и досуга.
— ТРЦ работает с 10.00, а два аптечных оператора с 8.00. Такое решение обусловлено пожеланиями клиентов?
— Да, решение об изменении графика работы арендаторов с внешним входом обусловлено именно спросом клиентов. Часть наших посетителей стремится получить доступ к аптекам, кафе и ресторанам раньше, особенно в утренние часы.
Мы предоставили арендаторам возможность адаптировать график под свои нужды и лучше отвечать запросам потребителей и обеспечивать необходимые услуги в удобное время.
— Какая вакантность, достигли ли довоенных показателей посещаемости и какой prime time по посещаемости?
— В конце 2023 года мы добились полного заполнения арендных площадей и стабильно держим уровень нулевой вакантности. Сейчас проходят только точечные ротации арендаторов для оптимизации ассортимента и повышения их популярности среди посетителей. Благодаря этому мы наблюдаем стабильный рост трафика и уже достигли полного восстановления довоенного уровня посещаемости.
Самое активное время для посетителей – вечерние часы, когда семьи и сотрудники офисов приходят в ТРЦ после работы или учебы.
В то же время разница между буднями и выходными в посещаемости минимальна, что свидетельствует о стабильном потоке клиентов на протяжении всей недели.
— Повлияло ли длительное закрытие McDonald’s рядом на трафик в ТРЦ?
— Закрытие McDonald’s никоим образом не повлияло на наш трафик. Фактически мы не наблюдали никакой взаимосвязи между функционированием этого заведения по соседству и количеством посетителей нашего ТРЦ. Это свидетельствует о том, что наши клиенты имеют четкую цель визитов, сосредоточенную на шопинге, развлечениях и отдыхе в нашем торговом центре.
— Несмотря на то, что и ТРЦ Аладдін, и расположенный неподалеку ТРЦ Piramida входят в портфель Dragon Capital, есть конкуренция за клиентов?
—Трафик, пересекающийся между ТРЦ Аладдін и ТРЦ Piramida, составляет не более 15%. Наши объекты работают преимущественно с разной аудиторией. К тому же одни и те же арендаторы, у которых магазины у обеих ТРЦ демонстрируют стабильно высокие показатели доходности в каждом из них. Размещение в густонаселенном районе позволяет обоим торговым центрам удовлетворять потребности местных жителей, не создавая конкуренции между собой.
— Как сделать успешный ТРЦ без продуктового якоря?
— На момент вхождения ТРЦ Аладдін в портфель Dragon Capital единственным якорем был кинотеатр. Непосредственно рядом с ТРЦ уже супермаркет Novus, который выполняет функцию продуктового якоря для прилегающей территории. Для усиления пула арендаторов мы сосредоточились на альтернативных форматах, обеспечивающих стабильное развитие и рост ТРЦ. Так открытие fashion-якоря Sinsay стало весомым шагом для увеличения популярности ТРЦ среди молодой аудитории.
Следующим значимым дополнением стало открытие спортивного пространства Apollo Next, обеспечивающего стабильный поток клиентов и привлекающий активную часть населения.
— В ТРЦ Аладдін работает кинотеатр Miromax. Упали ли его доходы из-за агрессии россии?
— Агрессия россии значительно повлияла на работу кинотеатров в Украине, и Miromax в ТРЦ Аладдін не является исключением. Постоянные воздушные тревоги и вынужденные перерывы во время сеансов, а также отмена поздних и ночных сеансов через комендантский час существенно отразились на посещаемости.
К отрицательным факторам добавился и дефицит новых кинолент. Эта проблема тянется еще с периода пандемии Covid-19, когда съемки многих фильмов были отложены, а в начале войны киноиндустрия в Украине обнаружила дополнительные трудности. Однако постепенно ситуация улучшается: возвращаются премьеры, растет спрос на развлечения и снимают как можно больше украинского кино.
— Сейчас в ТРЦ Аладдин есть детская комната, есть ли в планах усиливать этот сегмент ДРЦ?
— Да, ТРЦ Аладдін не имеет отдельного детско-развлекательного центра, только небольшую развлекательную комнату. А все из-за компактных размеров торгового центра и уже существующего набора крупных якорных арендаторов. Сейчас мы акцентируем внимание на тех сегментах, максимально отвечающих потребностям нашей аудитории.
В ближайшем будущем изменения или усиление этого направления не запланированы.
— Расскажите о посещаемости Apollo Next, пространство популярно среди посетителей?
— Спортивное пространство Apollo Next в ТРЦ Аладдін является одним из самых успешных из всей сети. Его посещаемость стабильно высока, что положительно влияет на общий трафик нашего торгового центра. Пространство активно используется жителями района, которые приходят не только заниматься спортом, но и сочетают это с шоппингом, посещением кинотеатра или ресторанов.
Такой результат свидетельствует о правильном выборе формата якоря, отвечающего потребностям нашей целевой аудитории.
— Из-за полномасштабного вторжения в ТРЦ добавились новые люди? Как с ними коммуницировали в 2024 году?
— Несмотря на большой отток местных жителей в начале полномасштабной войны и большое количество выбравших столицу внутренних переселенцев, мы не можем сказать, что аудитория ТРЦ Аладдін существенно изменилась, большинство наших посетителей были и остаются постоянными клиентами. Мы сосредоточимся на поддержке аудитории и создании положительного опыта для всех гостей.
В 2024 году мы продолжали проводить регулярные мероприятия для детей, праздничные активности, розыгрыши, а также благотворительные инициативы. Такие мероприятия не только помогают нуждающимся, но и формируют чувство единства и лояльность среди наших посетителей.
— А какие изменения в поведении посетителей наблюдаете на третий год полномасштабного вторжения?
— В целом адаптация к условиям войны повлияла на поведение покупателей не только в нашем ТРЦ, но и во всей стране. Посетители понимают, что в любой момент может быть воздушная тревога, поэтому их подход к шопингу стал более целенаправленным. Люди приходят с четким планом покупок, стараются экономить время и сосредотачиваются на необходимом.
Однако эта тенденция достаточно индивидуальна. Мы также видим, что для многих посещение ТРЦ является частью отдыха и возможность провести время с семьей или друзьями. Так или иначе бизнес, украинцы адаптировались к вызовам военного времени и наши посетители не отказывают себе в таких простых радостях, как покупка традиционных подарков к праздникам, посещение ресторанов и кинотеатра.
— Если сравнить 2023 год и 2024-ий, увеличился ли товарооборот?
— Да, мы наблюдаем устойчивый рост товарооборота. Это результат ряда важных факторов: стабильного прироста трафика, нулевой вакантности, а также расширения ассортимента магазинов.
Хотя точные цифры могут варьироваться в зависимости от категорий, самый большой рост наблюдается в fashion-сегменте, технике и детских товарах. Расширение ассортимента в этих категориях и грамотная ротация арендаторов позволили нам не только привлечь новых клиентов, но удовлетворить потребности постоянной аудитории.
— Во что инвестировали в 2024 году?
— В 2024 году мы сделали весомый шаг к улучшению удобства и доступности для наших посетителей. Был установлен панорамный лифт, значительно облегчающий передвижение между этажами, особенно для родителей с детскими колясками и людей с инвалидностью.
Эта инвестиция является частью нашей стратегии обеспечения максимально удобных условий для всех категорий клиентов.
— Сокращали ли бюджет в 2024 году, скажем, на маркетинг? Может быть, оптимизировали другие расходы?
— Напротив, бюджет на маркетинг в 2024 году увеличили. Делали много мероприятий, в частности, детских, чтобы привлечь больше посетителей и предоставить нашим маленьким гостям возможность наслаждаться приятными событиями в безопасном пространстве.
Относительно оптимизации затрат мы внедрили эффективные решения, сосредоточившись на рациональном использовании ресурсов. Особое внимание уделили энергосбережению, что важно для всей страны в целом. Мы перешли на более экономные источники освещения, оптимизировали потребление электроэнергии в здании и обеспечили стабильную работу даже в условиях энергетического кризиса.
Этот подход позволил нам поддерживать высокий уровень обслуживания и одновременно соответствовать современным вызовам, не снижая комфорта для наших посетителей.
— Поделитесь планами на 2025 год.
— На этот год мы не планировали масштабных изменений, поскольку большинство трансформаций уже были успешно реализованы. Тем не менее, мы постоянно находимся в диалоге с основными якорными игроками рынка и готовы рассмотреть интересные предложения.
Наши основные усилия направлены на поддержание стабильного роста, введение новых инициатив и сохранение высоких стандартов работы. Мы стараемся продолжать радовать наших гостей и создавать комфортное пространство для покупок и отдыха.