Estijos nuomos rinkoje naudojamos dviejų tipų sutartys – neterminuotos ir terminuotos. Jei anksčiau pirmenybė buvo teikiama terminuotai, šiandien ją pamažu keičia neterminuota. Didžiausias skirtumas tarp šių dviejų sutarčių tipų yra jų trukmė. Neterminuota nuomos sutartis sudaroma neterminuotai, o terminuota – atitinkamai terminuotai, ir tokios sutarties negalima vienašališkai ir be svarbios priežasties nutraukti anksčiau laiko. „Mes, Rendin, taip pat daugelis nekilnojamojo turto savininkų ir ekspertų, rekomenduojame sudaryti neterminuotą nuomos sutartį dėl lankstesnių sąlygų. Pavyzdžiui, „Rendin“ platformoje galite sudaryti tik neterminuotą nuomos sutartį, nes mūsų teisininkai mano, kad toks susitarimas yra geriausias ir nuomotojui, ir nuomininkui“, – aiškina Leah Sicht, „Leah Sicht“, „Leah Sicht“. saugi nuomos platforma Rendin. Dėl įstatymų nežinojimo daugelis nežino, kaip nutraukiama nuomos sutartis. Nutraukimo sąlygos tiesiogiai priklauso nuo sutarties tipo. Neterminuota sutartis gali būti vienašališkai nutraukta, įspėjus prieš 3 mėnesius. Pranešimas turi būti rašytinis, o gavėjas turi patvirtinti pranešimo gavimą. Šalių (rašytiniu) susitarimu sutartis gali būti nutraukta ir anksčiau laiko. Pagal Prievolių teisės įstatymą (314–319 straipsniai) išimties tvarka sutarties atsisakymas leidžiamas, jeigu yra pakankamai įtikinama priežastis atsisakyti sutarties ir sutarties tęsimas nebeatitinka sutarties nutraukimo. vakarėliams. „Pajamų sumažėjimas arba persikėlimas į kitą miestą ar šalį nelaikomas tinkama priežastimi“, – paaiškina Leah Sicht. Terminuota sutartis nutraukiama per terminą, dėl kurio buvo susitarta sudarant sutartį, arba anksčiau šalių susitarimu. Neįmanoma vienašališkai atsisakyti sutarties be pateisinamos priežasties. „Dažniausiai ši pagrįsta priežastis yra šiurkštus sutarties pažeidimas arba pavėluotas nuomos mokėjimas. Kartu sutartis gali būti nutraukta ir išimties tvarka, kai gyvenamoji patalpa yra pavojingos sveikatai“, – aiškina Sicht. Neterminuota sutartis leidžia greičiau reaguoti į įvairias situacijas. Jei nuomotojas turi problemų su nuomininku arba nuomininkas nebenori gyventi nuomojamose patalpose, neterminuota sutartis gali būti vienašališkai nutraukta, įspėjus prieš 3 mėnesius. „Kartais susiduriame su situacijomis, kai nuomininkas dėl mokėjimo sunkumų nori kuo greičiau nutraukti nuomos sutartį. Ir pirmoji mūsų rekomendacija – rasti kompromisą. Paprastai šalys susitaria, kad suradus naują nuomininką sutartis bus nedelsiant nutraukta. Jei šalys negali susitarti, tada sutartis nutraukiama įstatymų nustatyta tvarka, tai yra po 3 mėnesių nuo pranešimo dienos“, – aiškina „Rendin“ teisės skyriaus vadovas. Terminuotos sutarties sąlygos nėra tokios lanksčios. „Jeigu nuomotojas nesutinka su terminuotos sutarties nutraukimu prieš terminą ir nėra teisinio pagrindo nutraukti sutartį išimties tvarka, tai nuomininkas atsako nuomotojui iki sutartyje nurodyto termino“, – sako Sichtas. „Tokios griežtos sutarties sąlygos gali lemti tai, kad su finansiniais sunkumais susidūręs nuomininkas apleidžia gyvenamąjį plotą ir nustoja vykdyti įsipareigojimus, nes nemato kitos išeities iš susidariusios situacijos. O nuomotojui be naujo nuomininko paieškų teks susitvarkyti ir su senojo skolomis. Gali būti ir taip, kad nuomininkas tiesiog nori pakeisti gyvenamąją vietą, tačiau nuomotojas jį pasiliks iki sutarties pabaigos. Neterminuotos sutarties atveju nuomininkas apie norą išsikraustyti kitai šaliai gali pranešti prieš 3 mėnesius, o nuomotojas negali jam to uždrausti“, – priduria advokatas. Pagal įstatymą neterminuotos nuomos sutarties atveju nuomotojas turi teisę vieną kartą per metus padidinti nuomos mokestį. „Tai galima padaryti dviem būdais: informuoti nuomininką apie savo ketinimą prieš 30 dienų arba pasirašydami sutartį susitarti su nuomininku, kad nuomos mokestis bus didinamas periodiškai“, – aiškina Sichtas. terminuotą sutartį, nuomos mokestis gali būti padidintas tik tuo atveju, jei sutartis sudaroma ne trumpesniam kaip 3 metų laikotarpiui ir joje yra sąlyga dėl nuomos mokesčio padidinimo. Pavyzdžiui, sudarant terminuotą dvejų metų sutartį, nuomos mokestis negali būti didinamas tol, kol baigsis sutarties galiojimas ir nebus sudaryta nauja. Net ir esant pagrįstam poreikiui didinti nuomos mokestį, pavyzdžiui, labai pasikeitus situacijai rinkoje ar padidėjus vartotojų kainų indeksui. Taip pat patariame pagalvoti, kiek pagrįstas nuomos padidinimas. Nuomotojai dažnai neatsižvelgia į tai, kad didėjant nuomos mokesčiui kyla rizika apskritai prarasti pajamas. Bet kokiu atveju stabilūs nuomos santykiai yra geriau nei nuolatinis nuomos didinimas ir rizika likti ilgam be nuomininko“, – pabrėžia Sicht. Nekilnojamojo turto savininkų tarpe paplitęs įsitikinimas, kad probleminio nuomininko, kuris nemoka ir atsisako išsikraustyti pasibaigus terminuotai sutarčiai, lengviau atsikratyti. „Ši įprasta klaidinga nuomonė kelia daug klausimų. Kodėl asmuo, kuris dėl vienokių ar kitokių priežasčių atsisako vykdyti savo įsipareigojimus, susijusius su nuomos mokėjimu, staiga, pasibaigus sutarčiai, pradeda laikytis jos sąlygų? Jei nuomininkas nepaiso susitarimo, greičiausiai jis tai darys ir pasibaigus sutarčiai“, – sako Sichtas. Taip pat verta žinoti, kad kiekviena terminuota sutartis tampa neterminuota, jei nuomininkas ir toliau naudojasi gyvenamąja patalpa pasibaigus sutarčiai iki naujos sutarties sudarymo. „Esant problemiškiems nuomininkams, nepriklausomai nuo sutarties tipo, savininkas turi kreiptis į Nuomos komisiją arba teismą su prašymu iškeldinti nuomininką. Šis procesas gali būti ilgas ir sudėtingas, o sutarties tipas ar nuomos terminas tam neturi jokios įtakos“, – aiškina teisininkė. Paprastai Rendin sugeba išspręsti šias situacijas be teismo arba greičiau nei įprastai, vykdydama kruopščiai parengtus procesus. „Nuomininkui atsisakius mokėti ar palikti nuomą, konsultuojame nuomotoją ir padedame greitai ir teisiškai teisingai atsikratyti įsipareigojimų nevykdančio asmens. Be to, nuomotojui kompensuojame nuomininko padarytą turtinę žalą iki 10 mėnesių nuomos dydžio, taip pat trijų mėnesių negrąžintą nuomą ir komunalinius mokesčius“, – aiškina Lia Sicht, „Rendin“ teisės skyriaus vadovė.
