2024 m. pirmojo pusmečio pabaigoje investicijų rinka atsigavo ir pasiekė 1,8 mlrd. eurų sandorių, ty dvigubai daugiau nei per metus. Du didžiausi sandoriai – VKI ir Cromwell portfeliai – užbaigti antrąjį ketvirtį, sudaro 45% šio rezultato.
Biurų rinkoje pagaliau įvyko keli sandoriai regioniniuose miestuose, o mažmeninės prekybos sektoriuje – didžiausias sandoris nuo 2022 m. pirmojo ketvirčio, tačiau sandėlių sektoriuje dar laukia dideli sandoriai. Populiaresni viešbučiai, o kalbant apie gyvenamųjų namų segmentą, Varšuvoje buvo uždaryti 5 sandoriai.
Pradėjus mažėti palūkanų normoms, galite tikėtis, kad rinka per ateinančius 12 mėnesių veiks visu pajėgumu. Todėl gerai pasiruošusieji, atidžiai išanalizavę rinką ir nustatę perspektyvų turtą, galės geriausiai išnaudoti esamą situaciją.
Pagrindiniai skaičiai:
· Apimtis dvigubai didesnė nei per metus
· 1,8 mlrd. eurų – bendra investicijų apimtis
· 55 sandoriai
· 46% biurų sektoriaus dalis
BIURŲ SEKTORIUS
Pagaliau puikus pasiūlymas
Investuotojai ir toliau daugiausia dėmesio skiria biurų turtui sostinėje, ką puikiai atspindi didžiausias 2024 metų pirmojo pusmečio sandoris – dalies CPI akcijų pardavimas „Sona Asset Management“. Tai taip pat didžiausias sandoris Lenkijos investicijų rinkoje nuo 2022 m. trečiojo ketvirčio.
6 iš 22 sandorių buvo įvykdyti regioninėse rinkose, įskaitant: Krakowska 98 Vroclave perėmimas, tarpininkaujant Avison Young. „Tai reikšmingas pokytis, nes pastaruoju metu didžioji dauguma sandorių šiame sektoriuje buvo susiję su Varšuva. Aukštos kokybės biurų nekilnojamasis turtas regioniniuose miestuose yra gera investavimo galimybė, o prastai veikiantys pastatai patrauklūs dėl savo vietos ir kainos. – komentuoja Marcin Purgal, „Avison Young“ investicijų skyriaus vyresnysis direktorius
Dauguma sandorių ir toliau yra susiję su pridėtinę vertę kuriančiu ir oportunistiniu turtu, o tai rodo stiprų investuotojų, kurie savo veiksmus vertina atsargiai ir ieško galimybių nepermokėdami už turtą, dominavimą. Tačiau, atsižvelgiant į mūsų naujausias prognozes, jis taip pat pasirodė rinkoje – pagaliau! – modernaus biurų objekto miesto centre sandoris, kurio pabaiga planuojama 2024 m. III ketvirtį. Atsižvelgiant į tai, kad ECB pirmą kartą per 5 metus sumažino palūkanų normas, tai yra daug žadantis signalas pagrindiniam kapitalui, kuris dėl to turėtų suaktyvėti.
„Nepaisant Varšuvos biurų rinkos dominavimo, augantį investuotojų susidomėjimą regioniniais miestais liudija pirmąjį pusmetį išaugęs tokio tipo sandorių skaičius. 2024 m., taip pat vykstančios derybos tarp pardavėjų ir pirkėjų. Žinome bent keletą sandorių, kurie šiuo metu yra paskutiniame sandorio proceso etape. – priduria Purgal.
Pagrindiniai biuro sektoriaus skaičiai:
· 801 mln. € – biurų sektoriaus investicijų apimtis
· Didžiausias sandoris nuo 2022 m. trečiojo ketvirčio, sudarantis 25% visos pusmečio investicijų apimties – dalies CPI akcijų pardavimas „Sona Asset Management“
· Sandorių skaičiaus didėjimas regioniniuose miestuose
PREKYBOS SEKTORIUS
Įspūdingas investuotojo iš VRE regiono debiutas
Mažmeninės prekybos sektorius 2024 m. pirmąjį pusmetį sudarė beveik 30% visos sandorių apimties, daugiausia dėl įspūdingo 6 prekybos centrų „Cromwell“ portfelio, įsigyto už 285 mln. Tai didžiausias sandoris komercinio nekilnojamojo turto sektoriuje nuo 2022 m. pirmojo ketvirčio, kai buvo parduota 50% EPP portfelių akcijų. Verta pažymėti, kad komercinis sektorius vėl pritraukė naują investuotoją į Lenkijos rinką, o didžiausią įtaką kaip minėto portfelio pirkėjas atėjo Star Capital Finance iš Čekijos. Šis sandoris papildomai pabrėžia didelį investuotojų iš Vidurio ir Rytų Europos (VRE) aktyvumą mūsų rinkoje.
Be to, dalis VKI portfelio, įskaitant prekybos centrą „Ogrody“ Elbląge ir „Galeria Orkana“ Liubline, buvo parduota „Sona Asset Management“. Be prekybos centrų portfelių pardavimo, buvo du pavieniai šio tipo turto sandoriai: vienas Nowy Sącz, o kitas – 50 % „Cromwell“ parduodamų „Centrum Ursynów“ akcijų. Dėl to mažmeninės prekybos sektoriaus apimtys pirmąjį pusmetį daugiausia buvo kuriamos iš sandorių prekybos centruose. Mažmeninės prekybos parkai sudarė 21% sandorių apimties ir 50% sandorių skaičiaus. „Avison Young“ investicinė komanda veikė kaip tarpininkė daugiau nei 1/3 sandorių su šiuo turtu, vertinant pagal realizuotą apimtį.
„Susidomėjimas Lenkijos prekybos parkais išlieka didelis, o daugiau nei 20 investuotojų aktyviai ieško turto šiame segmente. Pagrindinis iššūkis yra rasti nekilnojamojo turto, kuris atitiktų ir įperkamumo, ir kokybės kriterijus. Labiausiai pageidaujami mažmeninės prekybos parkai yra naujai statomi objektai, esantys didžiuosiuose miestuose ir turintys ilgalaikę nuomą maisto operatorių. – komentuoja Artur Czuba, „Avison Young“ investicijų asocijuotasis direktorius
Pagrindiniai prekybos sektoriaus skaičiai:
· 497 mln. eurų – prekybos sektoriaus investicijų apimtis
· 2 didžiausi portfelio sandoriai kartu sudaro 67% sektoriaus apimties
· Įspūdingas naujo investuotojo iš VRE regiono – Star Capital Finance debiutas
SANDĖLIŲ SEKTORIUS
Ribotas mastas dėl kainų lūkesčių neatitikimų
2024 metais ir toliau matome sandėlių rinkos lėtėjimą. Per pirmąjį 2024 m. pusmetį buvo sudaryta 12 sandorių, kurių bendra vertė – 294 mln. eurų, o tai 33 proc. Didžiausias užfiksuotas sandoris buvo Panattoni Park Poznań XI Żernikuose įsigijimas, o dviejų Warsaw West Parkų pardavimas DWS bendrovei Hillwood buvo vienintelis portfelio sandoris, užfiksuotas analizuojamu laikotarpiu. Negana to, 9 iš 12 sandorių įvyko vadinamojoje „didžiojo penketo“ sandėlių centrai.
Investicijų apimties mažėjimą daugiausia lėmė didelių portfelio sandorių trūkumas, kurį, be kita ko, lėmė vis dar dideli finansavimo kaštai ir vykstantis kainų lūkesčių tarp pardavėjų ir pirkėjų prisitaikymo procesas. Tikėtina, kad palūkanų normų mažinimas euro zonoje ir galbūt JAV paskatins aktyvumą sandėlių sektoriuje. Be to, kainų stabilizavimas Vakarų Europoje gali paskatinti užsienio fondus investuoti į Lenkiją bei Vidurio ir Rytų Europos regioną, ypač investuotojus, ieškančius turto patraukliomis kainomis.
„Tikimės, kad investuotojai, norintys greitai išplėsti savo veiklą šiame sektoriuje, pirks sandėlių portfelius, tačiau tik 2024 m. pabaigoje arba 2025 m. pradžioje. – komentuoja Bartłomiej Krzyżak, „Avison Young“ investicijų skyriaus vyresnysis direktorius
Pagrindiniai sandėlių sektoriaus skaičiai:
· 294 mln. € – sandėlių sektoriaus investicijų apimtis
· 12 sandorių, nė vienas neviršijo 100 mln
· Tik vienas portfelio sandoris
PRS
Didėjantis žemės trūkumas gyvenamųjų namų statybai dideliuose miestuose
2024 m. viduryje investicijų į PVI formulę Lenkijoje skaičius viršijo 120 projektų, iš kurių 73% yra užbaigti, o likę 27% yra įgyvendinami. Beveik ¾ analizuotų projektų yra teritorijose, kurioms taikomi galiojantys vietos plėtros planai.
Didžiuosiuose miestuose didėjant gyvenamosios paskirties žemės trūkumui, investuotojai dažniau nusprendžia PVI įrenginius statyti paslaugų paskirties sklypuose, kurių vieta patraukli būsto požiūriu. Paslaugų sklypų pirkimo kainos yra mažesnės nei gyvenamųjų namų sklypų kainos, todėl jie yra įdomi alternatyva investuotojams iš PVI sektoriaus. Be to, įsigydami tokią žemę, jie neturi konkuruoti su tipiniais gyvenamųjų namų plėtotojais. Tačiau PVI investicija į paslaugų sritį, nepaisant pigesnės žemės, pastačius ir komercializavus objektą yra siejama su nuomos pajamų PVM, o tai turi įtakos investicijų grąžos normai.
Investicijų į būstą rinkoje 2024 m. pirmąjį pusmetį buvo užfiksuoti 5 sandoriai, kurių vertė siekė apie 130 mln. Visas įsigytas turtas yra Varšuvoje. Didžiausias iš jų – Heimstaden Sunrise projektas su 400 PRS patalpų, kurį Dantex įgyvendino remdamasi vadinamuoju. „išankstinis finansavimas“. „Avison Young“ techninių konsultacijų komanda prižiūrėjo didžiausios šio sektoriaus investicijos 2024 m. statybos eigą.
Kas mūsų laukia antroje metų pusėje?
Lenkija išlieka ekonomiškai stabili ir stipri rinka, sudaranti geras sąlygas investuoti į nekilnojamąjį turtą. Europos investuotojai tai pastebi, todėl šiais metais jau sulaukėme naujų žaidėjų.
Remdamiesi savo projektais ir pokalbiais su kitais rinkos dalyviais, pastebime, kad daugelis įvairių sektorių nekilnojamojo turto šiuo metu yra pasiūlos, deramo patikrinimo ir net užbaigimo etape. Dauguma tai nėra didelio masto projektai, tačiau šių metų pabaigoje tikimės reikšmingų sandorių.
Tebėra optimistiški sandorių skaičiaus atžvilgiu ir tikimės, kad 2024 m. investicijų apimtys gerokai viršys 2023 m., o tai rodo augimą ateinančiais metais.
