Эксперты CORE.XP подвели итоги текущего года и проанализировали основные тенденции на инвестиционном рынке, рынках складской и торговой недвижимости, а также определили перспективы наступающего 2025 года.
PopTika/Shutterstock/Fotodom
Инвестиции
ВВП России за 10 месяцев 2024 года вырос на 4,1% г/г согласно оценке Минэкономразвития, демонстрируя ускорение по сравнению с предыдущим годом, когда по итогам 2023 года показатель вырос на 3,6% г/г, создавая благоприятную экономическую конъюнктуру для рынка коммерческой недвижимости. При этом ключевая ставка с 16% в начале года была повышена до 21% в октябре 2024 года, оказывая давление на инвестиционный сегмент, в частности, за счет существенного удорожания финансирования. Тем не менее рынок демонстрировал рекордный объем инвестиций в недвижимость России в 2024 году на уровне 1,1 трлн. руб.
В январе—ноябре 2024 года общий объем инвестиций в недвижимость России достиг 1 058 млрд руб., превысив на 50% результат аналогичного периода 2023 года. При этом основной прирост сформирован за счет конечных пользователей, которые проинвестировали в 3,5 раза больше относительно аналогичного периода 2023 года, в то время как инвесторы, приобретая коммерческую недвижимость под инвестиционные цели, приобрели примерно на 10% меньше, чем в аналогичном периоде 2023 года.
В сегменте площадок/площадей под жилье рынок увидел рост в 2,2 раза г/г до 330 млрд руб.; в коммерческой недвижимости рост составил 31%, достигнув 728 млрд руб.
Разнонаправленные тренды наблюдаются в отношении разных секторов недвижимости. В коммерческой недвижимости наиболее сильный рост инвестиций наблюдался в офисном сегменте в 3,5 раза г/г, в производственно-складском сегменте в 1,9 раза г/г. При этом ритейл сегмент показал ожидаемо отрицательную динамику (-70% г/г) из-за высокой базы предыдущего сопоставимого периода, который характеризовался крупными сделками, в частности, продажей объектов ИКЕА.
Складская недвижимость
После рекордного 2023 года складской рынок России продолжает демонстрировать высокую активность: годовой объём сделок аренды-покупки составит 6,1 млн кв. м по итогам 2024 года, что является вторым историческим результатом и уступает только 2023 году (6,6 млн кв. м).
В 2024 году продолжилось смещение фокуса на региональные рынки: на них придётся 62% всего объёма сделок. Как и в последние годы, основным драйвером спроса на складские площади остаётся онлайн ритейл. На долю сделок с игроками этого сегмента придётся около 60% всего объёма.
При этом объём сделок без учёта онлайн ритейлеров существенно меньше рекордных показателей — 2,6 млн кв. м сделок по итогам года (в 2023 год — 3,1 млн кв. м). Однако такое снижение скорее связано с высоким уровнем прошлого года, во многом обеспеченным процессами импортозамещения, эффектом отложенного спроса и т. д., и означает возвращение к уровню 2021 года (2,3 млн кв. м) с небольшим превосходством.
В 2025 году ожидается существенное снижение объёма сделок — не менее 30%. В условиях удорожания стоимости банковского финансирования многие конечные пользователи пересматривают планы по развитию, оптимизируют складские мощности, что непосредственно отражается на объёмах спроса. Ожидается, что наибольшее падение спроса произойдёт в сегменте «среднего» арендатора, т. е. компаний, преимущественно арендующих/покупающих спекулятивные складские помещения площадью до 30 тыс. кв. м. По прогнозам CORE.XP, годовой объём сделок в 2025 году составит 4,3 млн кв. м, что сопоставимо с показателем 2021 года.
Учитывая продолжающее проникновение онлайн ритейла и рост онлайн продаж (согласно прогнозу INFOLine, суммарный годовой объём онлайн-продаж к 2028 г. может достигнуть 26,7 трлн руб. (вкл. НДС ), что в 3 раза превышает показатель 2023 г.), ожидается сохранение спроса на складские площади со стороны игроков этого сегмента. Так, по оценкам CORE.XP, такой рост онлайн ритейла потребует порядка 1 млн кв. м новых складских площадей в год, то есть совокупно ещё 4 млн кв. м к 2028 г., если исходить из сочетания динамики роста онлайн продаж и прироста площадей игроков e-commerce за последние 5 лет.
Серьёзным вызовом для реализации планов развития станет кадровый вопрос, с которым уже сталкивается отрасль розничной торговли и логистический сектор. По оценкам аналитиков CORE.XP, прирост логистических мощностей потребует создания не менее 200 тыс. рабочих мест на одних только складских объектах. Помимо этого, прирост будет происходить на позициях водителей, курьеров, сотрудников пунктов выдачи заказов.
2024 год охарактеризуется рекордным объёмом нового строительства — 4,5 млн кв. м. 66% этого объёма придётся на региональные рынки. Во многом такой показатель ввода является следствием высокого объёма сделок по типу built-to-suit в 2023 году, реализация которых как раз завершается в 2024 году (средний срок строительства складского здания — 12 месяцев). Учитывая высокие объёмы девелопмента, отмечается загруженность ключевых девелоперов реализацией контрактов и нехватка профессиональных игроков, способных реализовывать крупные проекты, особенно на региональных рынках, что ограничивает возможность заключения новых сделок. В этой связи особо актуальным является выход на складской рынок девелоперов из жилого сегмента, при чём их интерес уже выходит за рамки получения льгот по городской программе стимулирования создания мест приложения труда.
В 2025 году, как ожидается, годовой объём нового строительства составит 5,5 млн кв. м. Его основу, как и в предыдущие годы, составят объекты формата built-to-suit. При этом большинство таких проектов являются инвестиционным продуктом. И если 5–7 лет назад основной интерес инвесторов был сосредоточен на стандартных складских объектах в Москве или на ключевых рынках, то в настоящее время предметом инвестиционных сделок выступают в том числе и нестандартные логистические центры с моноарендатором, расположенные в менее густонаселённых регионах.
Трендом 2024 года, который сохранится и в будущем году, является высокий интерес к складскому сегменту ЗПИФов. Уже сегодня некоторые из них входят в число крупнейших собственников на складском рынке России.
На рынке по-прежнему сохраняется дефицит доступного предложения: второй год подряд значение показателя доли свободных площадей в Москве находится на уровне ниже 1%. Однако текущее состояние рынка в целом можно считать новой нормой, которая будет актуальна и в 2025 году, ввиду полного перехода девелоперов к модели строительства под клиента (built-to-suit) и минимальных объёмов спекулятивного девелопмента.
Ещё одной тенденцией 2024 года стало продолжение стремительного роста ставок аренды. Так, к концу года ставки достигли отметки в 12 500 — 13 000 руб. за кв. м в год, без учёта OPEX и НДС (+40–45% к уровню 2023 года). Рост ставок был обеспечен высоким спросом на фоне нехватки предложения, удорожанием стоимости финансирования ввиду повышения ключевой ставки, ростом себестоимости строительства. Однако текущий уровень ставок уже могут выдерживать не все арендаторы, что вкупе с другими факторами сказывается на объёме и количестве сделок.
Согласно прогнозам CORE.XP, в 2025 году темпы роста ставок замедлятся до 15%, при этом не исключены «скачки» в случае повышения ключевой ставки.
Учитывая высокое влияние ключевой ставки на показатели проекта и вероятность её существенных колебаний, формируются новые механизмы взаимодействия арендатора и арендодателя, в частности, некоторые девелоперы, стремясь минимизировать риски, тестируют схемы привязки коммерческих условий к значению ключевой ставки (например, наличие плавающей части в структуре ставки в зависимости от уровня ключевой ставки). Данная практика является новой для рынка, и то, как она будет принята арендаторами, покажет время.
Рынок Light Industrial продолжает активно расти. По итогам 2024 года рынок пополнится 345 тыс. кв. м, что больше суммарного объёма последних трёх лет (329 тыс. кв. м). В 2025 году ожидается рост интереса к данному сегменту, высоко востребованному для розничных инвестиций, и со стороны крупных институциональных игроков. Актуальными тенденциями являются появление и развитие новых форматов, в том числе городских, и приход на рынок девелопмента новых игроков. Кроме того, ожидается рост предложения данного формата в регионах России: такие проекты уже успешно реализуются в ряде регионов.
Торговая недвижимость
Иностранные бренды проявляют умеренный оптимизм относительно перспектив открытия на российском рынке. Так, в 2024 году, в России двери первых магазинов открыли 22 международных бренда — немногим меньше, чем годом ранее (2023 г. — 24 бренда). Новые игроки в основном являются выходцами из стран Азии (59%). При этом почти четверть (23%) вышедших брендов — европейские (в 2023 году — 17%) и представлены Италией, Францией, Германией. В основном открытия иностранных брендов происходят в торговых центрах Москвы и Санкт-Петербурга. В 2024 году покинули российский рынок, т. е. закрыли единственные торговые точки, 4 зарубежных бренда.
Планы по выходу на российский рынок на текущий момент анонсировали 13 международных брендов, среди них 10 игроков, специализирующихся на продаже одежды, обуви и аксессуаров. Примечательно, что 7 из 13 планирующих выход в Россию брендов — представители европейских стран.
Многие партнёры соблюдают конфиденциальность в процессе согласования сделок, что сокращает возможности прогнозирования выхода новых игроков. Однако ожидается, что в целом количество новых иностранных имён на российском рынке сохранится на уровне 2023—2024 гг. (до 25 брендов).
Ставки аренды
Несмотря на снижение доли свободных площадей (5,5% на конец 2024 г.), ставки аренды растут медленнее инфляции. При этом тенденция роста ставок характерна только для стабилизированных торговых центров, в то время как коммерческие условия в новых, выходящих на рынок, объектах сохраняются на уровне последних лет, приближаясь к ставкам в складских объектах. Более того, в действующих торговых центрах почти треть арендаторов по-прежнему используют скидки 15–25%. Всё это определяет сдержанный рост среднерыночного значения ставок аренды в торговых галереях.
Тренды на рынке розничной торговли
Рынок торговой недвижимости продолжает испытывать давление со стороны e-commerce. Согласно прогнозу INFOLine, доля онлайн продаж в розничном товарообороте растёт по всем категориям: так, к концу 2024 года в категории «Бытовая и компьютерная техника» она достигнет 67% (в 2023 г. — 61%), в категории «Детские товары» и «Косметика и парфюмерия» — 58%. В Fashion-сегменте доля онлайн также увеличивается — до 53% к концу 2024 г. (в 2023 г. — 42%). Безусловно, тенденция перехода в онлайн сохранится: по прогнозу INFOLine, к 2028 г. по целому ряду категорий их доля в товарообороте будет составлять около 80%. Всё это будет отражаться на объёмах физического присутствия в торговых центрах. В связи с чем магазины всё больше совмещают функции классического магазина, шоурума и точки получения заказов.
Конкуренция со стороны маркетплейсов и онлайн ритейла в целом, а также объектов инфраструктурного ритейла приведёт в ближайшие годы к перераспределению состава арендаторов торговых центров с увеличением роли досуговой составляющей.
Жёсткая денежно-кредитная политика также оказывает существенное сдерживающее влияние на планы по дальнейшему развитию компаний: торговые сети пересматривают планы по открытию новых точек.
Новое строительство
С начала года в Москве было открыто 96,2 тыс. кв. м торговых центров. По итогам года это значение может достигнуть 112,2 тыс. кв. м, что превысит значение прошлого года почти в 3 раза. 55% ранее заявленных к открытию торговых центров перенесли дату открытия на следующий год.
Основу ввода этого года составляют малоформатные ТЦ: средняя площадь новых объектов составит 12,5 тыс. кв. м.
В Московской области по итогам объём открытий торговых центров будет равен 55,3 тыс. кв. м, в регионах — 183,3 тыс. кв. м. Всего по России общая площадь открытых в этом году ТЦ достигнет 350,8 тыс. кв. м, что на 5,2% ниже, чем в прошлом году.
На декабрь 2024 года обеспеченность торговыми площадями в Москве составляет 489 кв. м на тыс. человек, в городах-миллионниках — 514 кв. м на тыс. человек.
В последние годы в девелопменте торговой недвижимости происходит смещение фокуса с классических ТЦ в сторону многофункциональных комплексов и торговых галерей в составе ТПУ. Так, 41% заявленных к вводу в 2025 г. в Москве строящихся объектов представлены этими форматами.
Средний объём ввода как в Московском регионе, так и в России в целом сохраняется на низком уровне. Из-за переноса открытий ряда объектов, а также запланированного открытия торгового центра суперрегионального формата в составе ТПУ Селигерская оптимистичные оценки объема открытий за 2025 год находятся на уровне 777,3 тыс. кв. м в России, из которых 377,7 тыс. кв. м будет реализовано в Москве. Однако не исключён перенос ввода на более поздние сроки по ряду объектов, что отразится на общем показателе.
CORE.XP: каждый четвертый бренд, появившийся на российском рынке в этом году — европейский
CORE.XP: новые иностранные бренды предпочитают открывать небольшие магазины в Москве