Ribota žemės pasiūla didžiuosiuose miestuose kai kuriais atvejais privers vystytojus įgyvendinti investicijas į lex developer formulę, ir tai neišvengiama. Tikimės, kad tokio pobūdžio projektų bus vis daugiau. Taip pat kruopščiai analizuojame nekilnojamąjį turtą, kuriame galima plėtoti gyvenamąją vietą vietoje esamų, senesnių paslaugų ar postindustrinių pastatų, kaip numatyta vystytojo lex. Tai kelerius metus trunkantis ir sudėtingas procesas, todėl mūsų grupė turi specializuotą komandą, kurią sudaro: „Develia Land Development“ bendrovė šiam tikslui. Šiuo metu vykdome keletą tokių procesų, susijusių su nekilnojamuoju turtu, esančiu didžiausiuose Lenkijos miestuose, komentuoja Tomasz Kaleta, „Develia“ pardavimų ir rinkodaros vadovas.
Vienas iš gyvenamųjų namų kvartalo, kuris buvo pastatytas pagal lex kūrėjo formulę, pavyzdys yra Lisabona Varšuvoje. Ją įgyvendinome kartu su kūrėja Grupo Lar Polska kaip bendros įmonės dalį. Mūsų partneris buvo atsakingas už investicijos parengimą pagal šią tvarką ir tai buvo pirmasis tokio pobūdžio projektas Varšuvoje. Nuo pat pradžių Lisabonos projekto įgyvendinimas buvo vykdomas atsižvelgiant į viešųjų konsultacijų išvadas. Jis priduria, kad tikslas buvo išlaikyti darną su aplinka ir rūpintis aplinka.
Šis ypatingas aktas nepateisino vystytojų lūkesčių ir ženkliai nesukūrė naujų plėtros sričių. Gana nedidelę jo įtaką būsto situacijai Lenkijoje liudija palyginti nedidelis tokiu režimu priimtų sprendimų skaičius, kuris greičiausiai pasireikš maždaug 35-40 tūkst. kv.m PUM visos šalies mastu, ir tai nėra daug 6 metų laikotarpiui. Dabar, atsižvelgiant į planavimo reformą ir pasibaigus lex kūrėjų laikotarpiui, šio instrumento likimas aiškus. Deja, kenkiant būsto rinkos plėtrai, žemė, kuriai ši priemonė buvo tinkama, dažniausiai buvo gerose vietose ir, be kita ko, postindustriniai ar komerciniai, buvo aprūpinti reikiamais ginklais ir patogiu susisiekimu – komentuoja Atalio viceprezidentas Mateuszas Bromboszczius.
Praktika parodė, kad investuotojų požiūriu lex developer yra labai varginantis, rizikingas ir neefektyvus procesas. Trūkumai pasirodė ne tik priėmimo procedūros, tarp jų dažnas kitų institucijų miesto nutarimų neigimas, bet ir realybės neatitinkantys reglamentai, pvz., iš viršaus primestas parkavimo tarifas (1,5 vietos), ypač nepagrįstas mieste centrai. Kita problema dažnai buvo miestų patirties stoka dėl efektyvių ir skaidrių socialinio dialogo būdų ar taisyklių, apibrėžiančių investuotojų dalyvavimo plečiant reikiamą infrastruktūrą taisykles; ne tik internetu, bet ir edukaciniais bei kt. Dėl to nebuvo išnaudotas potencialas ir nauda, kurią ši priemonė suteikė savivaldybėms būsto plėtros srityje, nepaisant plačių konsultacijų ir dalyvavimo galimybių. Pats specialus aktas gali būti puiki priemonė miestams ir sąmoningoms valdžios institucijoms formuoti miesto erdves taip, kad būtų derinami investicinių procesų dalyviai ir gyventojai, tačiau jų pareiga yra parinkti priemones ir vykdyti visą procesą taip, kad pasitikėjimas savivaldybe ir investuotoju.
Nepaisant to, yra patrauklių vietovių, turinčių didelį potencialą, vertos pertvarkos ir ilgesnio darbo bei laiko, kuris apima griovimą ir funkcijų pakeitimą. Puikus to pavyzdys yra Atal investicija Gdynėje adresu ul. Kcyńska. Ten įsigijome plotą po to, kai vienas iš komercinių patalpų operatorių nutraukė veiklą Lenkijoje. Čia įgyvendiname didelį gyvenamųjų namų projektą Atal Symbioza. Vietos privalumas – gera vieta ir susisiekimas, o dėl ankstesnės veiklos – infrastruktūros ir komunalinių paslaugų prieinamumas. Tai taip pat privalumai, galintys įtikinti kūrėjus tokio tipo investicijoms.
Lex vystytojo formulė, leidžianti įgyvendinti gyvenamųjų namų investicijas anksčiau biurų ar komercinei plėtrai naudotuose plotuose, atveria naujas perspektyvas nekilnojamojo turto rinkai. Tokio tipo projektai gali būti ypač pelningi vietose, kuriose yra didelė butų paklausa, kur yra ribotas priėjimas prie patrauklių, neužstatytų sklypų. Svarstome naudoti lex developer formulę kaip vieną iš būdų padidinti investicijų mastą. Dėl augančios butų paklausos ir riboto patrauklių sklypų prieinamumo tokio tipo sprendimai gali tapti svarbiu mūsų plėtros strategijos elementu. Statybos ant žemės pagal lex kūrėjo formulę yra strateginė kryptis, galinti žymiai padidinti mūsų veiklos mastą, ypač miestuose, kuriuose butų paklausa yra didelė. Esame pasirengę pritaikyti savo projektus prie šių naujų galimybių, atsižvelgdami į įgyvendintų investicijų pelningumą ir kokybę“, – komentuoja Damianas Tomasikas, „Alter Investment“ valdybos prezidentas.
Dawidas Wrona, „Archicom“ vyriausiasis veiklos vadovas
Mūsų nuomone, miestą formuojančių, daugiafunkcinių ir modernių investicijų statyba tose vietose, kuriose anksčiau buvo ne tokie estetiški ir funkcionalūs pastatai, yra gera idėja tvariam miesto vystymuisi. Vykdydami investiciją į Varšuvą „Modern Mokotów“, įsipareigojome statyti ne tik gyvenamuosius ir komercinius pastatus, bet ir valstybinę mokyklą bei linijinį parką. Taigi mes darome revoliuciją postindustrinėje Služeveco vietovėje, t. y. srityje, į kurią patenka vadinamoji. sostinė Mordoras. Nugriaunant gatvę šalia Wołoska ir Domaniewska biurų pastatuose betonines erdves paverčiame žaliu ir gyvybingu projektu su butais, paslaugomis, gastronomija, linijiniu parku ir poilsio bei poilsio zonomis – komentuoja Dawidas Wrona, „Archicom“ vadovas.
Šiuo metu taip pat esame viešųjų konsultacijų stadijoje dėl tolesnės erdvės pl. KEN 14 Varšuvos Kabaty rajone. Mūsų siekis – čia sukurti naują vietinį Kabato centrą, kuris taps patogia vieta gyventi, susitikti ir atsipalaiduoti, su centriniu tašku miesto aikštės pavidalu – Kabacki turgaus aikštėje. Mes gauname naudos iš tokio požiūrio į miesto pertvarką, nes matome jame didžiulį miesto potencialą.
Žemės trūkumas gyvenamųjų namų plėtrai yra didelė problema, su kuria kovoja visa būsto pramonė. Kaip stiprus ir stabilus vystytojas, turime savo žemės banką ir šiuo metu investuojame į statomus projektus. Pirkti senus pastatus ir juos pertvarkyti nusprendėme prieš keletą metų, kai įsigijome postindustrinę žemę unikalaus Fabrica Ursus gyvenamojo kvartalo statybai. Dalis gyvenamųjų namų plėtros sudaryta iš buvusios Ursus gamyklos fragmentų, kuriuos saugo konservatorius. 2,5 ha sklype jau pradėti statyti maždaug 800 butų, kurių dydis nuo 35 iki 100 kv.m, išsidėstę 6-7 aukštų gyvenamuosiuose namuose – komentuoja Mariola Żak, „Aurec Home“ pardavimų ir rinkodaros direktorė.
Horizonte – du nauji projektai: „Mano miškas“ ir „Mano upė“ gyvenamieji kvartalai, esantys Varšuvos Białołęka rajone. Pirmuoju atveju gyventojai savo žinioje turės privatų mišką, antruoju – upę.
Investicijų į būstą ir lydimųjų investicijų rengimo ir įgyvendinimo palengvinimo įstatymas, žinomas kaip vystytojo lex, yra priemonė, padedanti įgyvendinti investicijas į būstą. Šio įstatymo privalumais pasinaudojame įgyvendindami projektą buvusioje Ursus gamyklos salėje. Ten planuojame sukurti beveik 1,5 tūkst. modernių butų ir juos lydinčią infrastruktūrą – mokyklą, lopšelį, vaikų darželį, kultūros erdvę.
Tačiau iš galiojančių įstatymų žinome, kad 2023 metų rudenį planavimo reformą įgyvendinus Teritorijų planavimo ir plėtros įstatymo pataisa kūrėjo lex trukmė sutrumpėjo trejais metais, t.y., iki 2025 metų pabaigos. Dėl ribotos įstatymo galiojimo trukmės nesvarstome įsigyti su šiuo įstatymu susijusios naujos gyvenamosios paskirties žemės. Jei aktas bus pratęstas ir tokios derybos tęsis, svarstome galimybę plėsti investicinę veiklą šioje srityje.
Sklypų galimybės tolimesnėms investicijoms dideliuose miestuose, kur paklausa gerokai viršija pasiūlą, yra gerokai apriboti. Todėl ieškome ir vystome žemės banką, pagrįstą įdomia, dažnai neakivaizdžia postindustrine žeme. FSO PARK investicijų pirmojo etapo įgyvendinimas Varšuvos Praga Północ planuojamas kaip dalis vadinamojo. „Lex“ kūrėjo procedūros. Tai būtų didžiausias kada nors tokio tipo įgyvendinimas sostinėje. Šis etapas apims beveik 13,5 hektaro, kuriame bus pastatyta apie 2000 butų, apie 60 komercinių ir paslaugų patalpų, centrinio parko fragmentas, mūsų lėšomis pastatyta valstybinė 650 vaikų pradinė mokykla, kuri būtų skirta vietos valdžia. Darbus šiame investicijų etape planuojama pradėti 2025 m. ir gali užtrukti maždaug 10 metų – Marek Starzyński, „Okam Capital“ pardavimų direktorius.
Šiais metais taip pat pasirašėme preliminarią sutartį dėl žemės įsigijimo Varšuvos aglomeracijoje, kurioje numatome galimybę statyti apie 1000 butų. Taip pat sudarėme sutartį dėl žemės sklypo postindustrinėse vietovėse Lodzėje.
Žemės įsigijimas ne gyvenamajai paskirčiai būsto projektams įgyvendinti yra vienas iš būdų sumažinti būsto krizę. Daugelis žemių ir jose pastatytų pastatų buvo pastatyti pagal senus lokalinius planus, kurie savo ruožtu nenumatė tam tikrų miestų ar jų regionų raidos krypčių. Juos reikia peržiūrėti, komentuoja Zuzanna Dobrzeta, „Eco Classic“ komercijos direktorė.
